省エネECO断熱で快適＆光熱費削減！標準装備リノベ物件
2024年07月19日
築40年以上のマンションでも大丈夫?
2022年12月23日
築40年以上のマンションでも大丈夫?
築古マンションには、築浅物件にはないメリットがあります。
築40年以上の物件にも選択肢を広げてみませんか? 築古マンションを選ぶ上での注意点や新・旧耐震基準の判断方法をお伝えします。 リノベーション事例と合わせてご確認ください。
耐震性に違いはある?
築40年のマンションの耐震性と旧耐震とは
物件を探していると「新耐震基準」「旧耐震基準」という言葉をよく見かけます。どのようなちがいがあるのでしょうか。
新耐震基準と旧耐震基準とは
マンションをはじめとした建物を建てる際には、定められた耐震基準を守らなくてはなりません。住む方の生命や財産を守るため、構造基準として定められてきましたが、震災で大きな被害が出る度に見直されてきました。なかでも大きな改正が 1981(昭和56)年6月1日に施行されたもので、1981年5月31日までに確認申請を受けた建物の耐震基準を「旧耐震基準」と呼び、それ以降を「新耐震基準」と呼びます。旧耐震基準
中規模地震(震度5強程度)で建物がほとんど損傷しない設計
新耐震基準
大規模地震(震度6強~7)で建物が倒壊しない設計
耐震診断が実施されているかを確認しよう
新耐震基準か旧耐震基準かどうかはあくまでも目安です。築40年以上のマンションの購入を考えている方におすすめなのが「耐震診断」を実施している物件です。耐震診断とは、現在の耐震基準を満たしているかどうかを調べる検査です。旧耐震基準で建築されているかといって耐震性能不足とは限りません。耐震診断を実施し、強度を満たしていると診断されている建物もありますし、耐震補強工事の実施により新耐震基準をクリアしている場合もあります。また、新耐震基準の建物であっても、老朽化が進んでいれば強度が低下している可能性があります。2022年の時点で、新耐震基準の最も古いマンションは築 41 年経過していることになります。耐震診断を受けていない場合は、第三者機関の公平な視点で住まいの耐震性能や劣化状況、修繕が必要な箇所などを診断する、購入前の「ホームインスペクション(住宅診断)」の利用もおすすめです。
築40年以上のマンションはあと何年住める?
高齢化社会といわれる中、住まいの寿命も気になりますよね。築40年以上のマンションを購入した場合、あと何年住めるのでしょう。明確な答えはありませんが、2つの視点で予想ができます。「建物の寿命」と「管理体制の寿命」から見てみましょう。
鉄筋コンクリートの寿命について
勘違いされやすいのが法定耐用年数です。鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年ですが、これはあくまでも会計上のルール。マンションの減価償却が47年で0円になるまでの年数。つまり、47年経ったからといって住めなくなるというわけではありません。鉄筋コンクリートの物理的な寿命は、国土交通省の調査によると鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は120年であり、定期的に修繕をしていれば150年以上になるとの試算です。管理体制の寿命について
物理的に住めることだけでなく、住みやすい環境が維持されているかも大切な問題です。郊外で昭和30~40年代に量産された大規模団地で多くみられるのが、住民の高齢化とともに空室が増えて活気がなくなっている物件です。もちろん築年数が古くても管理会社や管理組合などの管理体制がしっかりしていて活気のあるマンションもあります。長く住むことのできる中古マンションかを見極めるために大切なことは、定期的なメンテナンスが行き届いていて管理体制がしっかりしているマンションかどうかです。
将来的なマンションの劣化がすすむ原因として適切な周期(12年に1度)で大規模修繕工事が行われていないことがあります。しっかり管理されていれば30~40年と住み続けられる可能性もあるでしょう。
築40年以上の物件を選ぶメリット
ゆとりのある敷地や建物に住める
土地が多く残されていた時代に建築されたマンションは、今よりも地価が高くなかったため建ぺい率・容積率に余裕のある設計で建築されています。敷地に占める緑地の割合が高く、落ち着いた住環境となっていることが多いです。また、近年は新築マンションの価格高騰が続いており、価格を抑えるために平均専有面積が小さくなる傾向があります。築古のマンションほど、面積広めの物件が多いことが特徴です。築40年以上の物件まで選択肢を広げれば、予算内でゆとりの物件を見つけやすくなるでしょう。
好立地の物件が多い
駅近物件は人気ですが、なかなか売り出し中の物件は見つからないですよね。駅に近い好立地の物件は人気があるので、利便性の高い土地ほど早くにマンションや商業施設が建築されてきました。街の開発は、主要な駅を中心に行われているためです。好立地の物件を探すなら、範囲を広げて築40年以上のマンションを探してみるのがおすすめです。価格が落ち着いている
住宅の資産価値は、築年数の経過とともに下がるもの。近年築古の中古マンションが市場に占める割合が増えた結果、価格競争が起こり 25年以降で下げ止まるという価格推移をしています。築25年を超えると価格はほぼ横ばいになるため、底値のときに買っておけばそれ以上価格が下落しにくい。新築と比べて半分以上安く買えて、資産価値が下がりにくい築30年付近の中古マンションはお買い得と言えます。資産価値を見極めやすい
マンションの資産価値は建物の経年変化や周辺環境によって複合的に決まるため、築年数だけで単純に測れるものではありません。一般的な相場を大きく外れて急激に価値が下がってしまう物件もあれば、築年数が古くなってもそれほど価値が下がらない物件もあります。新築マンションや築年数の浅い物件では、将来的に資産価値がどのように推移するのかは未知数ですが、築40年以上のマンションは既に結果が出ているため、安心して購入しやすいといえます。また、築年数が古い物件は、そこに長く住んでいる人が多く、住人のマナーレベルやコミュニティの雰囲気も確認できます。【対策1】
頭金を多めに用意する
【対策1】
資産価値の高いマンションを選ぶ
築40年以上のマンションを選ぶポイント
Point①メンテナンス状況
マンションはメンテナンスが行き届いていれば長く保つと言われていますが、メンテナンス状況によって寿命は大きく差が出ます。過去に行われた実施状況は修繕履歴としてすべて記録されているですので、内容を確認しましょう。国交省の長期修繕計画 ガイドラインには 12 年に 1 度実施すべきとされています。具体的な修繕項目としては、外壁の塗り替えやタイルの補修、鉄部塗装、給排水管のコーティングや交換、エレベーターの補修、共用部の照明器具の交換、屋上防水などです。適切なタイミングで行われているか確認してみてください。Point②大規模修繕のスケジュール
過去のだけでなく、将来の修繕計画についても長期修繕計画書によっていsチェックできます。定期的なメンテナンス状況はもちろん、大規模修繕の実施内容と予定を確認しましょう。また財政状況として修繕積立金の状況もあわせて確認しておきたいポイントです。新築時は安く設定されることが多いですが、マンションによっては十分な修繕金が貯まっていないこともあります。大規模修繕の費用は、住民が毎月一定の金額を納める「修繕積立金」によってまかなわれます。滞納している住民がいないか、徴収状況や徴収額などの算出内容も確認しておくことが大切です。
Point③共有部分の状態
中古マンションの購入前には、エントランスや駐輪場、ゴミ置き場などの共有部分の状態もしっかりチェックしましょう。たとえばゴミが落ちていたり、電球が切れたままになっていたり、自転車が整理整頓されていなかったりする場合、管理レベルが高いとはいえません。掲示板もチェックすると、古いお知らせが掲示されていたり、破れたままになっていたりと、まめに管理されていないのがわかることがあります。集合ポスト、オートロック、エレベーターなどの設備が古いと、セキュリティの不安や暮らしの不便を感じることが少なくありません。玄関ドアやドアクローザーも共有部分に含まれるケースがあり、古いまま交換できないことも。お部屋の中だけでなくマンション全体をくまなくチェックして、古さや不便さがないか確認しましょう。Point④空室率の高さ
空室率とは、マンションの総戸数に対して、入居者のいない空室が何%あるかを示す数字です。たとえば50戸のマンションで、空室が10 戸あれば、空室率は20%ということになります。空室率の高いマンションは管理やメンテナンスが行き届かなくなるので、全体の空き部屋を調べるのも大切なことです。分譲マンションの空室率を不動産会社が把握しているケースは少ないので、少し手間はかかりますがご自身の目で確かめましょう。全戸調べるのは大変ですから、マンション全体を歩いてみて大まかな空室状態をチェックするのがおすすめです。車移動がメインの郊外エリアなら、駐車場の空きをチェックしてみるのもいいかもしれません。Point⑤リノベーションに適した構造
鉄筋コンクリート造のマンションは、大きく「ラーメン構造」と「壁式構造」に分けられます。最近主流の「ラーメン構造」は、柱と梁の枠組みで建物を支えるため、壁を壊して間取り変更できる可能性が高いです。一方、築年数が古いマンションに多い「壁式構造」は、建物全体を面で支えるための構造壁を移動・撤去できません。リノベーションで希望の間取りが叶えられるか、しっかりとチェックしましょう。壁式構造は5階以下の低層マンションがほとんどなので、6階以上のマンションであればラーメン構造の可能性が高いです。また間取り図を見ると、ラーメン構造の場合は、部屋の隅に柱の出っ張りが書かれていることもあります。
